供给和需求就像一双孪生兄弟，形影不离；又像矛和盾，互为攻守。中间大、两头小的市场供给必然造成中间小、两头大的市场需求。而这，正是目前郑州写字楼市场亟须意识到的一点。
郑州写字楼市场不乏“挂羊头卖狗肉”的例子，本来“中端”的命却偏偏要交“高端”的运。好在市场的无情之手终将它们打回本来面目。于是，低端和真高端成了香饽饽儿。
高端乱局待破
市场从来不乏搅局者。搅局者分两种，一种是鲶鱼型的激活效应，一种是老鼠型的破坏结果。目前，郑州写字楼市场上不乏后者。写字楼领域内的“真高端”与“伪高端”之辩从来没有像2007年这般激烈。“伪高端”歇斯底里的给自己擦脂抹粉，以乱金身，“真高端”扯旗呐喊，以求验明正身。对此，说轻松点儿是市场发展过程中的正常现象，说严重点儿即此乱局有可能导致郑州写字楼市场发展陷入混乱局面。
记者的一位外地朋友一直想在郑州购买一间自用写字间，用于满足办公需求。经过几番实地考察后，他要记者这个所谓的业内人士帮其下定：嘴上说的都很华丽，手中做的大多一般，他一时茫然。不失幽默的他笑言郑州房地产市场是“满城尽带黄金楼”。
难怪他茫然。前几年，郑州的房地产市场还主要集中在住宅开发领域，几家敏锐的开发商涉足了商住楼的开发，真正做纯写字楼的很少，能够被冠以“5A”、“高端”字眼的写字楼几乎就没有。消费者的消费选择相当容易。而今，大街小巷、旮旯缝隙、新城老区随处可见高耸云天的写字楼，在寸土寸金的今天，写字楼的物理高度被接连刷新，开发商的心理高度也日益膨胀，于是，“高端”写字楼群体时代粉墨登场。
河南省索克置业有限公司董事长郑新桥在接受采访时，直言不讳地指出了写字楼开发的不成熟之处：开发商很少长期细致地研究市场，对写字楼开发和运营的理解远远不够，往往带有很大的随意性，只会一味通过炒作进行销售，没有在品质和后期服务上下工夫。
在房地产策划公司文案高手的“润色”下，郑州写字楼的宣传也日益“高端”起来，有点儿“赶英超美”的意思。不管地段如何，都冠以“黄金钻石”地段；不管硬件怎样，都冠以“5A智能”；不管服务高低，都冠以“国际物业顾问”字样……一时间，郑州没有了中低端写字楼。河南顺驰地产有限公司商业地产部主管贺世敬的观点很有代表性：“写字楼宣传太浮躁了，有些浮夸，甚至是混淆了视听，模糊了界限，从长远看，对市场不是一件好事情。”
郑州大学综合设计研究院副院长方敏华认为，省内很多写字楼往往表明自己是最高档的写字楼，但事实上最高端的写字楼并不一定是最好的写字楼，概念挺花哨，但国际、国内写字楼开发方面的先进理念并没有在郑州落地生根。
我们不比国际写字楼，但和北京的写字楼相比，能够拿得出手的“高端”也很有限。在郑州，停车位配备达到150平方米面积配备一个停车位的没有；商务大堂面积超过2000平方米、高度超过25米的没有；电梯轿厢达到3米高度的没有；设计有复式转换层的少之又少；网络地板厚达10厘米的没有；标准层面积超过2000平方米的少之又少；电梯运行系统上下班有别的几乎没有、每平方米天租金超过5元的没有……难怪一位业内朋友坦言：郑州写字楼高端市场就这档次，张口“全球”、闭口“国际化”，怪没意思的。
怎一个乱字了得。在郑州，不少大型金融、保险、制造等企业因选不到真正具有国内、国际水准的高档写字楼而委身于原址，银子稍多点、胆子稍大点的企业也只有选择一个“像样”的写字楼入驻，真正高端与否也许只有企业自己清楚了。
橄榄型供给哑铃型需求
此消彼长。当大部分高端写字楼被价值回归到其本来“中端”面目时，市场就发生了戏剧性的变化：真正高端的写字楼和便宜适用的低端写字楼变成了市场追逐的热点。
物以稀为贵。我们相信真正高端的写字楼和低端写字楼并不会出现过剩的迹象，倒是那些占市场绝大多数比例的“高不成低不就”的中端写字楼应该考虑“过剩危机”了。
河南精工房地产营销顾问有限公司总经理梁耀华认为，从整体上看，郑州写字楼发展正在经历着一个“大跃进”的时代，具有粗放式的特点，总体上数量众多，但质量与目标人群细分稍嫌不足。大多开发商欠后期运营和资产增值思考，但考虑盈利，较少考虑社会责任感，真正高端的写字楼太少。
不久前，记者得知国内一大型制造企业要来郑州选址新办公地，要求国际化水准，大气，环保，设计人性化，但一帮人马经过三、四天的考察后，并没有选中一家百分百满意的写字楼。不是大堂设计不够气派，就是电梯档次太低；不是层高结构设计太小气，就是科技含量太小儿科。总之，每家写字楼都存在着或多或少的不尽满意之处。最后，那家企业经过比较，最终选择了CBD一家国内大型企业集团开发的写字楼，一下子就是两个整层，售价突破了6000元/平方米大关。可见，在“高端”盛行的今天，要想选择一家真正高端、能够经得起“火眼金睛”考验的写字楼是多么难。严格讲，在2007年郑州市场在售和将售的近60万平方米的写字楼中，真正高端的不足10万平方米。
记者的两位朋友合伙开了一家房地产咨询策划公司，算是初创阶段，目前委身于一家由老酒店改造过来的写字楼内，图的就是租金便宜，设施适用，每天每平方米租金才5毛钱。他告诉记者，在他周围，还有很多做化妆品、服装、保健品、设计、IT等行业的朋友也是图价格便宜才“委身”于此的。他说，如果有一幢设计、配套、服务、租金都差不多的写字楼供其选择时，他肯定会率先第一个进驻。据记者调查，目前郑州市场上低端写字楼供给主要来自于三个方面，一方面就是由老酒店或者某些产业机构内部酒店因经营不善而被迫转租的写字间，规模大概在5万平方米左右；另一方面是上世纪90年代某些企业自建的办公楼，因自己使用不完而转租，规模不足3万平方米；还有一方面就是本世纪初兴起的商住楼小区，规模较大，超过50万平方米。
目前的低端写字楼多存在办公设施差而少，商务氛围淡薄，物业管理欠缺等弊端，甚至有些个人公司直接开到了家属院住宅里面，这一部分办公需求如果被释放到低端写字楼领域，规模不在小数。
当大家都吵嚷着要做国际化写字楼时，往往，谁也不是国际化写字楼。这就是市场怪象。当农业路上某“国际化”写字楼的租金维持在每平方米每天一元时，当找到个停车位需要十分钟时，当候梯时间超过十分钟时，一切的一切，还怎么能“国际化”起来呢。2007年，对于那些标榜自己“高端”的写字楼，也许是时候考虑调整自己定位和策略了，否则，“过剩”的危机不是谁都能承受得了的。万一，写字楼的价格还卖不过住宅，那就要闹大笑话了。
从价格来看，2007的郑州写字楼市场供给中，售价在4500～5500元/平方米、租金在1～1.5元/平方米•天的写字楼会逐渐感受到来自于市场的强大压力。从区域上看，郑东新区CBD和金水东路由于受项目聚集的影响，会成为市场热点之一，但销售和运营的压力会与日俱增。从产品业态上看，随着大量真中端、伪高端写字楼的上市和转租，商住楼会渐渐失宠。从开发量上看，市场新增纯专业写字楼会减少，多是城市综合体附带型写字楼或商务公寓之类的非专业写字楼。
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