与传统写字楼经营方式对比，只租不售意味着开发商自己承担起了经营风险。为了保证出租率，开发商在质量上必须倾尽全力，才能吸引商户入驻，保证利润。
写字楼，住宅价。繁华地段写字楼清盘大促销！××大厦盛大开盘，惊喜优惠不容错过……生活在郑州，类似这样的写字楼销售广告充斥着市民的眼球。
“我想不出来，郑州有只用于出租的写字楼。”一位在国际企业中心上班的女孩对记者说。
以售为主成通病
传统的模式下，开发商拿地后就会到银行等地争取融资，开发完成后为了尽快保证资金回笼，一般都会出售70％～90％的写字楼，有些甚至出现全部出售的情况。纵观中心区的写字楼，都是由一些中小型的民营企业投资兴建。
之所以大多开发商都选择在项目刚动工时就开始销售、招商，就是希望在最短的时间回笼资金，以便于能够循环反复地开发新项目。“只租不售对于我们这些资金不是很充足的中小开发商来说，很难办到。”郑州一写字楼的开发商告诉记者。
“以售为主几乎成为行业的通病。”一位长期从事房地产研究的业内人士指出。他认为开发商这样做回收资金的速度快、工期快，便于滚动开发，短期收效较高。
该业内人士分析，以售为主的写字楼，开发商为追求利润率，可能牺牲公共空间；在客户的选择上，缺乏针对性；在后期的管理、服务上，会存在诸多不确定性。而以租为主的写字楼，则比较注重公共空间的设计，和各种商务配套，在客户的选择上更加谨慎、也更有针对性，保证了楼盘的总体档次，在物业服务上，也将更加尽心。
郑州宏远房地产开发有限公司营销总监韩洪涛认为，高档写字楼一半出租，一半销售，是个不错的选择。有人就此认为，郑州写字楼已经过渡到“租售并举”时代。
“归根结底还是没钱。”河南财经学院工程管理系主任李晓峰一语中的，“开发商之所以这样选择，是因为他们把住宅开发的理念搬到写字楼开发中来，对写字楼的赢利模式和投资回报还没有形成正确的认识，不仅缺乏资金实力，对市场也不够有信心。”
“以售为主的经营模式，说明某些开发商仍存在一定的投机心理，缺乏长远目标。这种投机心理并不利于市场的健康发展。“河南顺驰地产有限公司销售部经理齐华伟认为，租售并举是市场过渡的一个形式，只租不售才是写字楼市场成熟的具体表现，北京、上海等城市的写字楼市场大都采用这种经营模式。
“如果开发商经济实力强一些，对郑州写字楼市场有信心，就会采取只租不售的经营模式。”上海东方智囊知天行总经理未大卫分析说。目前开发商普遍看好的分拆销售，虽然可以短期收回投资，但由于业主太分散，难以统一管理。个别档次不高的写字楼，由于公司实力、人员素质参差不齐等原因，管理就更难了。
只租不售是趋势
与传统写字楼经营方式对比，只租不售意味着开发商自己承担起了经营风险。为了保证出租率，开发商在质量上必须倾尽全力，才能吸引商户入驻，保证利润。
未大卫认为，好的写字楼通常要占好的地段、高附加值：“像未来大厦、广汇国贸等以自持为主的物业，虽然是早些年的产品，现在80%的产品都赶不上它们。”
写字楼出售面临的最大问题是统一管理和整体形象问题。好的写字楼需要高水平的统一管理、统一经营，这样才能更长久保持较高的物业品质。如果分别打散出售，各业主之间的档次参差不齐，写字楼品质可能无法控制。
“在选择地点的时候，管理统一规范又形成一定形象品质的写字楼是我们最看中的。”在润华商务办公的某企业负责人表示，销售型写字楼会破坏这样的环境。“假如我们看中了某个写字楼的某楼层，可这个楼层又没有适合公司办公的面积，不得不与多个‘二手房东’（投资客）签订租赁合同，有的甚至把其中某个部门搬到别处，不仅不方便，也增加了成本。”
据了解，目前郑州开发商大都采用分层的方法来解决这样的问题，做法是将楼层较低的分散卖给小业主，楼层高的整层出售。这样造成的一种结果是，由于开发商不拥有房产权，如果高层的业主拆分面积出租，也很难控制。一位曾从事写字楼开发的业内人士指出。分拆销售的写字楼，业主只谋求个人利益最大化，忽略商业项目整体定位的统一性，开发商也无权进行统一经营、统一管理，容易引发开发商、物业管理企业、业主、租户之间的各类冲突。
“如果只租不售，即可避免上述问题。”该业内人士进一步说明。首先，只租不售的模式保持了写字楼产权的统一，有利于日后写字楼的统一经营管理与维护，更能使物业形象得到良好的维护和提升。同时，只租不售模式使租赁面积更具有弹性，能满足客户因业务扩张而增加办公面积的要求。
只租不售还有一个巨大的好处：免征土地增值税。如果将物业售卖增值，要缴纳税金，如果只租不售，物业仍是开发商自己持有，就可以免除被征税。开征土地增值税后，在追求利润的最大化的前提下，很多开发商在实际操作中都愿意将写字楼自己持有。
“‘只租不售’是未来写字楼的发展趋势，郑州还没有那么多有实力的开发商能长期持有物业。”李晓峰认为。
链接： 开发商持有物业的九大好处
一、先挣租金，再赚售价，双重获利
租赁市场表现活跃，使写字楼持有比例直线增加。租金水平上去了，进而还能吸引基金的眼光。
二、避免陷入价格战
写字楼的空置率逐年增高，开发商自持可以有力地稳定住租、售价格，保障市场平衡、健康发展，避免陷入价格战。
三、市场不景气时待价而沽
通过自持，开发商保留了对写字楼将来租或售的自主权，待商务氛围形成，无疑将获得更大的利润空间。
四、转化散销风险和整销压力
近几年写字楼的集中、过量开发，使写字楼的销售状况尴尬不已，压力重，风险大。转为自己持有，可以规避销售带来的风险和压力。
五、杜绝散售的“分而治之”
散卖的楼盘，各式各样的租户都可以入住，楼宇内部很混乱，进而影响到楼宇档次。开发商自己持有，可以根据自身需求对租户进行定位和筛选。
六、保证租金“唯一”性
散卖的写字楼容易引发没必要的楼内租金竞争，自己持有，从一层一直到最高层的租金水平，开发商都是可控的。
七、使现金流滚动起来
长期持有北京的国贸和嘉里中心这两个项目，使得投资人马来西亚大富豪郭鹤年可以拥有大量的现金流，郭鹤年可以拿到50年“令人眼馋”的租金收益，公司账面上也因此不断地有现金流，郭鹤年可滚动地做其他生意。
八、利于上市融资
持有物业对公司的金融运作会有比较大的好处，可以考虑REITS等融资渠道。此外，假若买股票的投资人看到写字楼的出租率增加了，租金结构有所改善，当然愿意追加投资。同样，股票市场的良好反应，让上市融资再次受益。
九、规避日后拿不到地的困境
宏观调控政策接连不断，土地政策的收紧，中小型开发商很难通过招、拍、挂得到土地。长期持有写字楼的收益，将远远高于短期变现，且还能规避日后拿不到地的困境
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